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Manutenção predial

Ao adquirir um imóvel é raro pensarmos sobre este assunto, normalmente levamos em conta aspectos como: beleza arquitetônica, áreas comuns, qualidade dos móveis e acabamentos. A manutenção só é lembrada quando ocorrer algum tipo de problema ou inconveniente, ou muitas vezes apenas quando da  apresentação da taxa condominial com custo elevado ou valores extras além do esperado.

“A boa gestão da manutenção é aquela efetuada de tal forma que os usuários sequer percebem.”

 

O assunto é complexo e não iremos entrar em detalhes técnicos. Nossa intenção é trazer conhecimento e uma visão “macro” deste processo, além de ressaltar a importância deste item, que, cada vez mais, exige de quem assume a gestão de um condomínio, preparo e conhecimento.

Um imóvel para manter-se valorizado, seguro e funcional, e dentro de suas características construtivas, necessita de cuidados especiais e constantes realizados com organização dentro de um plano estratégico e efetuados por mão de obra qualificada.

Engana-se quem pensa que a manutenção se resume em acionar um profissional quando ocorre algum problema. Isto é somente apagar incêndio. 

Tipos de manutenção

Em condomínios residenciais normalmente efetuamos 2 tipos básicos de manutenção: 

1 -Manutenção Corretiva

Como o próprio nome diz, este tipo de manutenção significa deixar o equipamento trabalhar até quebrar (ou falhar) e depois corrigir o problema. Ela não é necessariamente uma manutenção de emergência, mas seu emprego mais comum é nesta hora. Entra em ação quando há quebra ou quando o equipamento começa a operar com desempenho deficiente.

Em linhas gerais, manutenção corretiva significa restaurar ou corrigir o funcionamento.É preciso estar atento, pois uma quebra inesperada pode gerar altos custos além de transtornos.

2 - Manutenção Preventiva

É a manutenção realizada dentro de uma programação, com intervalos e/ou datas preestabelecidas. Normalmente obedece às recomendações e indicações do próprio fabricante ou especificadas em normas técnicas. É realizada independentemente de o equipamento estar ou não apresentando anomalia. Sua intenção é a de reduzir ou evitar a quebra ou queda no desempenho.

Neste tipo de manutenção normalmente são realizadas ações como: ajustes, lubrificação, troca de partes que sofrem desgaste natural, etc.

Especialistas afirmam que o custo da manutenção corretiva é 5 (cinco) vezes mais caro do que a preventiva.

Organização do processo de manutenção

Na gestão administrativa:

  • Planejar as rotinas de manutenção;
  • Guardar e organizar a documentação técnica;
  • Manter contratos com empresas especializadas competentes;
  • Usar ferramenta (software) de gestão de manutenção;
  • Treinar as equipes locais;
  • Acompanhar e executar as  obrigações legais e AVCB;
  • Fiscalizar a execução trabalhos.

Na estrutura física e logística:

  • Ter locais apropriados para as atividades;
  • Manter ferramentas e equipamentos apropriados;
  • Manter em estoque Insumos básicos para as manutenções do dia a dia.

Não é raro vermos condomínios onde a sala do gestor ou zelador ficar dentro do mesmo espaço que serve de vestiário e cozinha para os funcionários, os equipamentos e ferramentas guardados juntos com a documentação, projetos e os materiais de limpeza.

Resumindo

  • O processo de manutenção não engloba apenas o conserto e manutenção de equipamentos e da estrutura civil, mas também envolve, entre outros:
    • Gestão de pessoas;
    • Gestão de contratos;
    • Plano de manutenção;
    • Software ou planilhas de controle.
  • Vai desde a limpeza, pintura, manutenção predial chegando à  segurança  e consequentemente a valorização do empreendimento.
  • Pode-se afirmar que a gestão da manutenção incia-se na escolha do Síndico. Se este não tiver o mínimo de preparo, e é bastante comum, trará prejuízos enormes que serão notados no custo mensal do condomínio. 

E o síndico como fica no meio disto?

Conforme previsto no código civil, o Síndico é o responsável legal pelo empreendimento, e ele de ter em mente, sob pena ter muitos problemas, como por exemplo, se uma criança se machucar em um playground ao usar um equipamento e o motivo da quebra foi porque este não estava com a manutenção em dia. (Poderíamos aqui enumerar uma centena de situações que resultam  em processos e condenações de síndicos  e vale lembrar que argumento de desconhecimento não é aceito nos tribunais).

Nos atuais níveis de tecnologia das construções, dos diversos tipos de equipamentos instalados em um edifício, da evolução das leis e da fiscalização, é vital para um síndico ter conhecimentos (pelo menos intermediários) de:

  • Leis trabalhistas;
  • Código civil;
  • Obrigações legais;
  • Engenharia;
  • Arquitetura;
  • Sistemas informatizados;
  • Hidráulica;
  • Elétrica;
  • E.T.E (estação de tratamento de esgoto, comum em Florianópolis);
  • Gestão de manutenção;
  • Gestão de mão de obra;
  • Tratamento de água;
  • Automação predial;
  • Sistemas de aquecimento de água;
  • Ar condicionado;
  • Gestão de contratos.

Os itens citados acima, apesar de não englobarem todo o contexto, nos dão uma boa e clara visão da responsabilidade e complexidade da função do síndico referente ao assunto. Por isto,  a contratação de  Síndico Profissional que disponha de uma equipe de supervisores e processos preestabelecidos para cuidar da manutenção predial , tem sido uma tendência crescente, e também a opção cada vez mais indicada pelos construtores, e que vem sendo adotada nos condomínios. 

Para ajudar nesta tarefa, nós, da AllianzaPRO , disponibilizamos para nosso clientes,  ferramenta para gestão da manutenção e infraestrutura, que engloba todo o processo e propicia ao Síndico, controle sobre as manutenções, cuidado dos equipamentos, estrutura, obrigações legais, e também o gerenciamento sobre os prestadores de serviço, sejam contratados ou locais. O software de gestão predial   integra pessoas e setores envolvidos em tarefas comuns da manutenção e operação. Com operação simples, intuitiva e possibilitando diversos tipos de indicadores  de desempenho, tornando o planejamento e o gerenciamento destas atividades muito mais eficaz.

Entre em contato e consulte sobre Gestão de Infraestrutura e Manutenção.

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