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Responsabilidade em ser Síndico

O síndico é o representante legal do condomínio e responsável por sua gestão. Caso o síndico não cumpra com suas obrigações, poderá sofrer processos judiciais, perder o mandato, além de trazer sérios prejuízos para todos os condôminos.

Quem optar em assumir este cargo deve estar ciente do compromisso e da responsabilidade frente à comunidade que irá representar. De a mesma forma quem o eleger deve ter consciência da importância e dos poderes que está delegando a esta pessoa.

A escolha do síndico apenas para preencher a vaga não é a melhor alternativa. Hoje existem profissionais no mercado que podem desempenhar excelente trabalho para o seu condomínio, profissionalizando a gestão, minimizando riscos e garantir a valorização do investimento realizado quando da aquisição do seu imóvel, são os síndicos profissionais.

Lembre que ao assumir a função de síndico do seu condomínio você não deve apenas estar Síndico, mas, sim, ser Síndico!

Mas o que diz a Lei?

Código civil Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Qualquer um pode ser síndico?

Sim. Qualquer pessoa física ou jurídica pode ser síndico, e é exatamente isto que acaba muitas vezes sendo um problema.

Na assembléia de instalação de um condomínio, onde ocorre à primeira eleição de síndico, normalmente vemos assumir alguém que somente vê uma oportunidade, na pior as hipóteses, de ficar isento da taxa condominial ou muitas vezes porque ninguém quer ocupar a função. Porém o ideal é que o primeiro síndico tenha conhecimento e experiência para organizar o condomínio e criar bases sólidas para as próximas gestões

Normalmente, entre os moradores, poucas pessoas reúnem o conhecimento necessário para assumir a gestão de um prédio moderno, de alto padrão ou alta complexidade. Muitas vezes um projeto elaborado pela construtora visando trazer o melhor em conforto e economia aos futuros proprietários acaba se descaracterizado, simplesmente, pela total falta de preparo das pessoas responsáveis pela gestão do condomínio.

¹ Para fazer frente a essa preocupação, algumas construtoras vêm buscando alternativa para ajudar os condomínios nessa fase inicial e garantir o sucesso do pós entrega através da contratação de empresas especializadas em implantação de condomínios, e muitas vezes ainda oferece custear por determinado período este serviço para o condomínio no intuito de preservar o investimento e conceito idealizado para o empreendimento, garantindo assim a satisfação de quem adquiriu seu o produto. 

Sindico: Morador x Profissional

*Marcelo Moreira Duarte

Certo dia me fizeram essa pergunta em um congresso de administração de condomínios e rapidamente eu respondi com outra pergunta: “Qual a mulher ideal para se casar: a loira, a morena ou a ruiva? ”.

É como se fôssemos escolher o melhor vinho, ou a marca de carro, e quem sabe se perguntarem o melhor lugar do mundo para viajar, quem pode fazer uma afirmação exata a respeito?

A essa altura você já entendeu que é uma questão de gosto, necessidade e oportunidade, ou seja, a melhor gestão de sucesso para um condomínio é sempre aquela que apresenta resultados, e talvez a que agrade mais o bolso da coletividade, mas alguém já ouviu falar em empreendimento de sucesso sem investimento?

Alguma pessoa já viu um síndico servir até mesmo 24 horas, fazer cursos para assumir a função, estudar e se dedicar em conhecer a convenção do condomínio, manutenção predial, legislação, técnicas de gestão e enfrentar todos os conflitos que o mandato exige em troca de apenas isenção de condomínio?

Foi-se o tempo em que isso acontecia.

No caso dos síndicos condôminos (morador), o que posso dizer, é que existem dois tipos:

  • Um que tem conhecimento em gestão, e é um expert em finanças, conhecedor dos assuntos jurídicos, da manutenção predial preventiva e é um verdadeiro pacificador, maravilhoso em resolver conflitos, mas falta-lhe coragem!
  • O outro não tem nenhum desses requisitos, mas quando está na assembleia de eleição de síndico e ninguém tem coragem de se candidatar ele logo assume. Resultado: má gestão

Aquele “sabidão” que sabe tudo, mas não teve a coragem de assumir o cargo de síndico, fica a todo tempo criticando e tornando o ambiente ruim, em que muitas pessoas já conhecem, afinal, é mais cômodo ficar “atacando as pedras” do que ser a “vidraça”!

A saída, então, acaba sendo o síndico profissional (não morador), opção prevista em Lei.

Uma coisa é certa, sendo síndico condômino ou profissional, a verdade é uma só: a responsabilidade civil, criminal, trabalhista, previdenciária, tributária e ecológica, dentre diversas outras continuam a mesma para ambos.

O mercado mudou bastante e as exigências de quem vivem em condomínio aumentou muito, e junto os problemas de segurança, convivência e a manutenção da edificação para que se mantenha o imóvel valorizado, enfim, é preciso profissionalizar o processo de administração de um condomínio.

Para isso, hoje em dia vem aumentando com sucesso o mercado de síndicos profissionais, e que na verdade agem com mais imparcialidade e realizam gestões mais eficientes.

Com o síndico profissional, a pessoalidade, em alguns casos, acaba ficando em segundo plano e o síndico age de acordo com as regras, buscando ser mais rigoroso nas notificações das transgressões cometidas pelos moradores, independente de quem for, pois não mantém vínculos de amizades, o síndico externo age como um profissional e ponto final. 

O síndico profissional não faz parte do convívio social do condomínio e o fator emocional não é elemento nos conflitos existentes e consegue na maioria das vezes, resolver a todos os casos de indisciplina com mais agilidade e profissionalismo.

As próprias pessoas acabam respeitando mais o síndico profissional, e da mesma forma acabam exigindo dele muito mais, pois a expectativa é maior, sem falar na remuneração que é muito mais vantajosa do que as que costumeiramente são pagas ao síndico condômino.

Não existe uma regra clara se o melhor é o síndico morador ou um síndico profissional, ambos podem fazer uma gestão de sucesso ou fracasso. É preciso ter um planejamento, uma boa projeção financeira com acompanhamento constante, uma pesquisa de satisfação dos moradores com assiduidade, um laudo da atual situação da edificação, e fazer um trabalho com a participação de todos.

O mais importante é que o síndico assuma o seu papel como administrador do condomínio e nunca como o dono do prédio.

O síndico tem que cumprir e fazer com que cumpram todas as deliberações das assembleias, o que determina a convenção e o regulamento interno, nunca sobrepondo a legislação em vigor.

A gestão de sucesso de um condomínio é aquela onde se pratica com sabedoria o processo do exercício democrático, com transparência, e muita, mas muita agilidade na comunicação do síndico com todos os moradores.

Portanto, seja o síndico morador, ou o síndico profissional, é preciso ter conhecimento do que o cargo do síndico representa e agir com responsabilidade, bom senso e respeito às regras, tendo humildade para ouvir, vontade de servir, e pulso para colocar em pratica todo o planejamento aprovado pela comunidade condominial.

Que todos sejam muito felizes em seus condomínios!

*Marcelo Duarte é empresário e palestrante do mercado de administração de condomínios.
Fonte:  sindiconet

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